Zelf akten maken
Waardeer uw notaris Zoek uw notaris

Vastgoed B.V. en estate planning

De Belastingdienst erft meer dan uw kinderen!

Als er in een B.V. alleen vastgoed is ondergebracht en verder geen bedrijf, dan kan dit tientallen procenten schelen aan erfbelasting. Over een vastgoed B.V. bent u zomaar 40% aan heffing kwijt, voor sommige bedrijven is dit 0%. Laat u tijdig adviseren.

Vastgoed en erfbelasting

Sinds 2010 ziet de wereld er voor de erfbelasting en successie heel anders uit. De wijzigingen hebben grote gevolgen voor de vastgoed, pensioen en stamrecht B.V.'s in Nederland. In dit artikel kijken wij naar de gevolgen voor de vastgoed B.V.'s die geen materiële onderneming uitoefenen.

Ondernemers met vastgoed moeten dus goed opletten, ze kunnen hun erfgenamen opzadelen met een groot probleem. Om de erfbelasting te kunnen betalen, moet er wellicht onroerend goed worden verkocht, dit is in de huidige tijd niet altijd aantrekkelijk en / of mogelijk.

Voorbeeld

Henk de Vries bezit 100% van de aandelen in H. de Vries Beheer B.V. De B.V. is ooit opgericht met contant geld, zijnde € 18.000. In de B.V. zit een bedrijfspand met een waarde van € 2.000.000, de boekwaarde bedraagt € 1.000.000. De lening bij de Rabobank bedraagt € 500.000. Bij verkoop van het bedrijfspand moet er 25,5% vennootschapsbelasting worden betaald. De aandelen zijn derhalve € 1.245.000 (zijnde € 2.000.000, te verminderen met VPB en de bankschuld). De heer De Vries komt in 2011 door een ongeval om het leven, de aandelen gaan naar zijn 2 kinderen. Wat zijn de fiscale gevolgen?

De kinderen moeten rekening houden met de volgende belastingheffing:

  1. inkomstenbelasting ad € 311.250 (25% van € 1.245.000);
  2. erfbelasting ad € 186.750 (20% van € 1.245.000 -/- € 311.250);
  3. vennootschapsbelasting;
  4. overdrachtsbelasting.

Per direct is er bijna € 500.000 euro aan belasting verschuldigd, zijnde ongeveer 40% van de waarde van de aandelen van de B.V. Dit geld is niet aanwezig, de kinderen besluiten dan ook om het bedrijfspand te verkopen. Bij de verkoop is nog eens € 255.000 aan vennootschapsbelasting verschuldigd. Al met al is er dus ruim € 750.000 aan belastingen verschuldigd, dit nog los van de 6% overdrachtsbelasting die moet worden betaald (meestal zal een koper deze voor zijn rekening nemen).

Het is mogelijk om uitstel van betaling te krijgen (maximaal 10 jaar) voor de belastingen die bij overlijden verschuldigd zijn, mits er geen ander geld voorhanden is tenminste. Er moet dan wel rente worden betaald.

Conclusie

Bij de verkoop van het hiervoor genoemde bedrijfspand van € 2.000.000 blijft er voor de kinderen ongeveer € 750.000 over, er gaat namelijk € 750.000 naar de Belastingdienst en € 500.000 naar de bank.

Belastingtip

De belangrijkste tip is eigenlijk: laat u adviseren. U kunt de belastingheffing van ruim € 750.000 voorkomen door bijvoorbeeld de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. Een alternatief is om het bedrijfspand tijdens levens al aan de kinderen over te dragen, dit zal echter afhangen van de waarde van het bedrijfspand en de wijze waarop het bedrijfspand wordt gebruikt (binnen de familie, staat het pand leeg, etc.) of een emigratie naar het buitenland.

Kritiek op wetgeving

De Belastingdienst en het ministerie van Financiën zijn van mening dat een B.V. met vastgoed moet worden gezien als belegging. Stel nu dat de directeur van de B.V. de volgende activiteiten verricht:

  • facturen sturen;
  • incasso's begeleiden;
  • onderhoud uitvoeren;
  • panden aankopen en verkopen;
  • nieuwbouw realiseren;
  • overleggen met aannemer / architect, etc.

Ook als sprake is van bovenstaande, is de Belastingdienst vaak van mening dat sprake is van een belegging. Als dezelfde ondernemer de panden in privé zou bezitten en dezelfde werkzaamheden zou verrichten, dan zouden de panden in box 1 (inkomsten uit werkzaamheden of ondernemer) worden gezien en niet als beleggingspanden (box 3). Dit is vreemd en niet rechtlijnig. Hierbij moet wel worden aangetekend dat iemand met "inkomsten uit werkzaamheden met panden" nog geen "ondernemer" is. Het probleem op dit moment is dat het nieuwe wetgeving betreft waar nodig weinig jurisprudentie over is.

Jurisprudentie

Er is nog niet veel jurisprudentie, hierbij een uitspraak van het Gerechtshof in Den Bosch op 16 december 2011 waarbij aan de orde kwam of een beheermaatschappij met onroerend goed een materiële onderneming drijft. De activiteiten van de beheermaatschappij bestonden uit:

  • stellen van zekerheden voor het bouwbedrijf;
  • verhuren van onroerende zaken aan het bouwbedrijf;
  • verstrekken van achtergestelde leningen aan het bouwbedrijf.

De belanghebbende was van mening dat hij ten aanzien van de verkrijging van de certificaten recht heeft op toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit van artikel 35b, SW. De Inspecteur stelt dat de stichting een lichaam is waarvan de feitelijke werkzaamheden bestaan uit het beleggen van vermogen. Het Hof oordeelt op grond van de feiten dat belanghebbende, op wie in casu de bewijslast rust, niet aannemelijk heeft gemaakt dat er bij de beheer B.V. sprake was van een materiële onderneming en de risico's die worden gelopen zijn naar het oordeel van het Hof geen ondernemingsrisico's. Hoger beroep van belanghebbende ongegrond.



22 Mei 2012



Waardeer het artikel Vastgoed B.V. en erfbelasting

Vastgoed B.V. en erfbelasting heeft een waardering van 8.8 / 10 punten met 8 beoordelingen.



naar boven
Contact

Estate Plannings Juristen
Oldenzaalsestraat 125
7514 DP Enschede

t : 053 432 72 00
f : 053 431 34 24
e : info@estateplanningsjuristen.nl